.png)
Stockholms kontorsmarknad har genomgått markanta förändringar de senaste åren, vilket den stora mängden data från vår samarbetspartner Objektvision.se tydligt visar. För att ge både hyresgäster och fastighetsägare en tydligare bild av utvecklingen har vi fokuserat på de mest framträdande rörelserna i statistiken, inom olika storlekssegment för kontorsytor.
2025 väntas bli ett år präglat av både fortsatta skiften och nya möjligheter, där lyhördhet samt lite koll på omvärlden kan ge värdefull vägledning för aktörer på Stockholms kontorsmarknad.
Ökad efterfrågan på mindre kontorslokaler (0–750 kvm)
Efterfrågan på mindre kontorslokaler (0–750 kvm) har fortsatt att öka stadigt mellan 2021 och 2024. Under januari till november 2024 publicerades 43 807 annonser i detta segment, samtidigt som antalet sökningar steg från 219 907 år 2021 till 280 642 under samma period 2024 – en ökning med över 27 % jämfört med föregående år.
Denna utveckling pekar på en fortsatt stark efterfrågan från mindre företag som söker flexibla lösningar för att anpassa sig till nya arbetsmodeller och sin egen tillväxt. Den större ökningen av sökningar jämfört med annonser tyder på att efterfrågan växer snabbare än utbudet, vilket kan skapa ökade utmaningar för hyresgäster i jakt på rätt lokal.
Utmaningar för större kontorslokaler (1 500 - kvm)
Större kontorslokaler (1 501+ kvm) möter stora utmaningar på Stockholms kontorsmarknad, med en stadig nedgång i efterfrågan de senaste åren. Antalet annonser för lokaler mellan 1 501 och 3 000 kvm har ökat från 3 276 år 2021 till 3 984 år 2024, men sökningarna har minskat dramatiskt – från 15 442 år 2021 till endast 743 år 2024, en minskning med nästan 95 %!
För det största segmentet (3 001+ kvm) ser vi samma trend: sökningarna har minskat från 3 404 år 2021 till ynka 436 år 2024(!), samtidigt som antalet annonser ökat från 2 425 år 2021 till 3 553 år 2024.
Den minskande efterfrågan kan kopplas till den växande trenden av mindre, mer flexibla arbetsytor i takt med ökat hybridarbe. Dessutom har många stora företag börjat decentralisera sina kontorsytor, vilket gör de större lokalerna mindre attraktiva.
Insikt: För att göra större lokaler mer attraktiva kan fastighetsägare överväga att erbjuda flexibla hyresavtal, dela upp ytorna för co-working (trots att segmentet fått sig en törn pga ej marknadsanpassade anläggningar på sina håll) eller skapa möjligheter att anpassa dem till mindre enheter. Investeringar i hållbarhet och modern teknik kan också bli avgörande, både för att möta (de större) hyresgästernas nya behov och för att säkra långsiktigt värde.
Ökande vakanser och minskande efterfrågan på hela marknaden
Det råder en tydlig obalans på Stockholms (och många andra städers), där de totala vakanta ytorna ökat kraftigt i alla storlekssegment samtidigt som efterfrågan – mätt i antalet sökningar – minskat drastiskt. Mellan 2021 och 2024 växte den totala vakansytan från 43,2 miljoner kvm till 57,1 miljoner kvm, en ökning med över 32 %. Samtidigt har antalet sökningar för kontorslokaler i alla storlekar rasat. Till exempel minskade sökningarna för det största segmentet (3 001+ kvm) från 3 404 år 2021 till endast 436 år 2024, medan sökningarna för lokaler i kategorin 751–1 500 kvm sjönk från 15 442 till 1 126 under samma period.
Denna utveckling understryker att efterfrågan på kontorsprodukter inte håller jämna steg med det växande utbudet. Minskningen i sökningar indikerar en förändring i hyresgästernas behov, där många kanske avvaktar eller söker alternativa lösningar utanför traditionella kontorslokaler.
Insikt: Med en kraftigt ökande vakansyta och en efterfrågan som minskar för alla storlekskategorier är det avgörande för fastighetsägare att ompositionera sina erbjudanden. Investeringar i flexibla, hållbara och attraktiva lösningar kan bli avgörande för att återväcka intresset och skapa balans mellan utbud och efterfrågan.
2025: Vår spaning
Stockholms (och många andra städers) kontorsmarknad befinner sig i en tydlig förändringsfas, där 2025 kan bli ett avgörande år för både kontorssökande hyresgäster och fastighetsägare. Vi ser möjligheter till återhämtning för mindre kontorslokaler och hållbarhetsdrivna investeringar, men även utmaningar som överskott på stora lokaler, pressade hyresnivåer och avvaktande hyresgäster. På Carousel arbetar vi aktivt med att hjälpa både hyresgäster och fastighetsägare att navigera denna dynamiska marknad genom att erbjuda insiktsfulla lösningar och marknadsexpertis.
Återhämtning för mindre kontorslokaler och flexibla lösningar
Efterfrågan på mindre lokaler förväntas fortsätta växa under 2025, särskilt från startups och småföretag som prioriterar flexibilitet och kostnadseffektivitet. Mindre företag söker skalbara och anpassningsbara alternativ för sina arbetsytor, vilket skapar möjligheter för de fastighetsägare som erbjuder kreativa lösningar.
Förbättrad matchning mellan utbud och efterfrågan i detta segment kan skapa stabilitet på marknaden, samtidigt som ökande konkurrens från andra fastighetsägare kan sätta press på de aktörer som inte snabbt anpassar sitt erbjudande till hyresgästernas förändrade behov.
Hållbarhetsdrivna investeringar
Hållbarhet kommer att spela en allt viktigare roll på kontorsmarknaden under 2025. Företag, inte minst av medel- och större storlek, efterfrågar i allt högre grad gröna och energieffektiva kontorslösningar som stärker deras hållbarhetsprofil. Fastighetsägare som satsar på certifieringar kan attrahera dessa “premium”-hyresgäster och skapa långsiktigt värde.
Utöver att möta efterfrågan är hållbarhetsåtgärder även en möjlighet för fastighetsägare att minska driftskostnader och öka energieffektiviteten - en potentiell dubbelavkastning.
Överskott på stora lokaler och avvaktande hyresgäster
De större kontorsytorna förblir en av marknadens största utmaningar. Om inte hyresgästanpassade lösningar introduceras – som delade kontorsytor eller flexibla hyresmodeller – riskerar dessa ytor att förbli outhyrda under längre perioder. Detta påverkar inte bara lönsamheten för fastighetsägare, utan kan också leda till ytterligare prispress i segmentet, för att inte tala om “spökkvarter”.
Dessutom kan osäkerheten kring framtida arbetsmodeller, kombinerat med lågkonjunktur, göra att många företag avvaktar med att se över sin kontorssituation - en attityd som ser ut att fortlöpa 2025.
Pressade hyresnivåer
Det ökande utbudet av vakanta kontorslokaler riskerar att (fortsätta) pressa hyresnivåerna, särskilt i de större storlekssegmenten där efterfrågan är svag. För fastighetsägare innebär detta inte bara minskad lönsamhet utan också ökade utgifter för underhåll och omstrukturering av ytor.
Fastighetsägare som vill motverka detta bör fokusera på att skapa mervärde genom att modernisera och differentiera sina lokaler, exempelvis med hållbara och tekniskt avancerade lösningar, för att locka de få hyresgäster som är aktiva på dagens marknad.
I en del fall saknas medel för att genomföra förbättringar, där nya arbetssätt kan vara lösningen - t ex genom tätare samarbeten med (presumtiva) hyresgäster, samt tillämpandet av digitala kostnadseffektiva lösningar.
På Carousel Group hjälper vi fastighetsbolag att navigera dagens marknad, från strategier och affärsplaner till effektiv implementering - med tydligt fokus på driftnetto.
